KOMŞULUK VE KİRACILIK İLİŞKİLERİ

 Apartman yönetim planı nedir, nasıl oluşturulur, aidat ödemek zorunlu mudur ?

 Apartman bağımsız bölüm sahiplerinden meydana gelen kat malikleri kurulu
 anagayrimenkulü (apartmanı) yönetme hakkına sahiptir. Apartman yönetim
 tarzını,kullanma amacını, şeklini yasalara uygun olmak koşulu ile bu kurul belirler.

 Kat maliklerinin oybirliği ile kabul ettikleri yönetim planı apartmanlarda tüm kat
 malikleri ve kiracılar için bağlayıcıdır.

 Yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 çoğunlukla karar alınmalıdır.

 Apartman yönetimi, yönetim planında gösterileceği üzere bir yönetici ile veya yönetim
 kurulu tarafından yönetilebilir. Kiracılarda hatta apartman dışından birisi dahi yönetici
 olabilir. Yönetim planında aksi hüküm yoksa bu kişiler kat malikkleri toplantısına
 katılamazlar.

 Giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planında belirtilmemişse kaloriferci, kapıcı,
 bekçi, bahcıvan ücretleri kat malikleri arasında eşit bölüştürülür.

 Diğer giderlerde aidatlar her bağımsız bölüm için eşit bir şekilde bölüştürülebileceği
 gibi arsa payına göre de belirlenebilir. Apartmanın ortak giderleri için aidat ödenmesi
 zorunludur.

 Kat malikleri ortak tesisler üzerinde kullanma hakkında vazgeçerek arsa payı
 oranında giderlere katılmaktan kaçınamaz.

 Kat malikleri veya yönetici, belirlenen katılım payının (aidat veya zorunlu giderler)
 ödenmemesi halinde borçlu kat malikinden aylık % 10 gecikme tazminatı isteme
 hakkına sahiptir.

 Apartman hayatında kiracı veya kat maliki diğer sakinleri rahatsız ederse ne
 yapılabilir ?

 Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.

 Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi
 gerekir.

 Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları her taşkınlık bir suç
 teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkil önlem diğer daire sakinlerinin her
 seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza
 mahkemelerine yapılır.

 Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik kazanırsa, diğer daireler
 tarafından birleşilerek satın alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire
 sahibi apartmandan uzaklaştırılmış olur.

 Apartman bahçesi otopark haline getirileblir mi ?

 Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde ortak yerler tüm kat
 maliklerinin onayı olmaksızın kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz. Kat
 maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe otopark olarak kullanılabilir.

 Apartmanın kat malikleri evlerinde evcil hayvan besleyebilirler mi ?

 Rahatsız edici derecede gürültü çıkarmayan veya yargıya intikal ettiğinde bilirkişi
 tarafından; gürültünün rahatsız edecek düzeyde olup olmadığı, katlanılabilir nitelikte
 olup olmadığı ve giderilip giderilemeyeceği konularında yapılacak incelemeye göre
 evcil hayvanların bağımsız bölümlerde beslenmesi mümkün olabilmektedir.

 Evcil olmayan hayvanlar hiç bir şartta beslenemez.

 Kira ilişkilerinin yazılı olması zorunlu mudur?

 Kira sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir.Ancak ruhsata tabi işyerleri, vergi
 dairesi yazılı sözleşme istediğinden ve devir yetkisi olmak şartıyla kiralanmış bir yer
 devralınacaksa sözleşmenin yazılı olması gerekir.

 Bir kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:

    a.Kira bedeli, (yabancı para ile de belirlenebilir),
    b.Ödeme tarihleri,
    c.Stopaj durumu,
    d.Tahliye taahhüdü (ilk kontrata yazılı taahhüt geçersizdir),
    e.Devir hakkı,
    f.Kira artış oranı,
    g.Depozito, teminat ve kira bedeli karşılığı olarak senet vb. istenmesi halinde
      yazılıp yazılmadığı,
    h.Ödenen kira bedelinin (“alınmıştır”, “ödenmiştir” şeklinde) yazılıp yazılmadığı,
      yukarıda belirtilen konuların yazılıp yazılmadığı mutlaka kontrol edilmeli ve
      yapılan anlaşmaya uygun olduğu görüldükten sonra sözleşme imzalanmalıdır.

 Kira bedeli nasıl ödenmelidir?

 Kira bedeline ait ödemelerin mutlaka yazılı bir belge (para alındı makbuzu, banka
 dekontu, havale makbuzu, kira karşılığı verildiği kanıtlanabilen senetler) karşılığı
 yapılması gerekir.

 Yapılan ödemede mutlaka hangi yıl ve aya ait olduğu belirtilmelidir.

 Stopaj hangi hallerde ödenir ?

 Stopaj dükkan kiralarında ödenir. Kiralanmış bir dükkanın kira bedelinin %20
 oranında kira stopaj vergisi (ayrıca bu miktarın %10’u kadar fon) kira ödemesini
 takip eden ayın son gününe kadar, ilgili vergi dairesine kontrattaki şarta göre
 ödenmesi gerekir. Kira kontratında stopaja dair ek bir şart yoksa, %20 stopaj
 kesilerek (vergi dairesine yatırılmalı) kira bedeli bu şekilde ödenmelidir (bu konuda
 muhasebecinizle de konuşunuz).

 Kira bedeli nasıl belirlenir?

 a)Kira bedelleri kural olarak kira sözleşmelerinde serbestçe ve karşılıklı anlaşarak
 yazılı hale getirilmelidir.Kira bedeli aylık, 3 aylık, 6 aylık veya 1 yıllık gibi süreleri
 kapsamak üzere belirlenebilir. Ancak kiraya verenler ve mülk sahipleri bir baskı
 unsuru olarak kiracının elinden boş senet ve tahliye taahhütleri almaktadır. Bu
 belgelerin ilk kira sözleşmesi yapılırken düzenlendiği ispat edilirse geçersizdir.

 b) Kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden sonra yeni bir anlaşma veya
 mahkeme kararı yoksa bir önceki yılın kira bedeli ödenmeye devam edilebilir.

 c) Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarı
 sonucunda talep ettiği yeni kira döneminin kira bedeli hakkında anlaşma
 sağlayamazsa, mahkemede açacağı kira tesbit davası sonucunda yenilenen kira
 döneminin kira bedeli saptanabilir.

 d)Uzun süreli ya da süresiz kontratlarda her iki taraf da ekonomik vb. şartların
 değişmesini gerekçe göstererek, kira bedelinin yeniden belirlenmesini, mahkemeden
 isteyebilir,

 e)Kiralanan yerin kullanımında esaslı bir değişiklik meydana gelirse, taraflar yeni
 duruma göre kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler.

 Kira süresi nasıl uzar?

 Kiracı, kira sözleşmesinde, kira süresinin bitimi olarak belirtilen süreden en az 15 gün
 önce tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, kira sözleşmesi
 kendiliğinden, kiracı lehine bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda yeni bir sözleşme
 yapmaya gerek yoktur

 Kiralanan yer boşaltılmadan, kira şartları değiştirilerek, yeniden kira sözleşmesi
 yapılması durumunda kira süresi uzatılabilir.

 Başlangıçta tahliye taahhüdü veya boş bono verilmişse, kira süresinin uzatılması ve
 kira bedelinin yeniden belirlenmesi konuları kiraya verenin insiyatifinde
 gerçekleşmesine neden olmaktadır.

 Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir ?

 a)Kiraya verene ilk sözleşme tarihinden sonraki tarihte düzenlenmiş (elden ya da
 noterden) yazılı bir tahliye taahhüdü verirseniz, bu yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen
 günü takip eden 1 ay içerisinde, icra yoluyla aleyhinize icra takibi yapılmışsa, (tahliye
 taahhüdü bu süre içerisinde kiralayan tarafından kulanılmaz ise hükümsüz kalır),

 b)Kira bedelinin süresiz veya yıllık ödenmediği durumlarda ; bir kira yılı içerisinde iki
 kez kira bedelinin ödenmesi için tarafınıza ihtar edilmiş olması sonucunda açılan haklı
 ihtara dayalı tahliye davası yoluyla ,

 c)Kira bedeli sizden yazılı olarak istenmesine rağmen, 30 gün içerisinde ödemezseniz,
 temerrüde dayalı mahkeme kararıyla,

 d)Kiraya konu yerin: 1)Yeniden inşası, imarı, esaslı tamiri veya tadilatı ile ilgili ruhsat
 ve proje çerçevesinde, ihtar sonucu mahkeme yoluyla, 2)Yeni bir kimse tarafından
 satın alınması ve satın alan kişiye (eşine, çocuklarına da) ihtiyaç olması halinde,
 tapudan satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya ihtiyacı belirten ihtarın
 tebliğinden itibaren 6 ay sonra ya da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde
 açılacak dava ile,

 e)Herhangi bir sözleşmeye dayalı olmaksızın, haksız olarak bir konut ya da işyerini
 işgal eden bir kimse iseniz, bu işgalinizi tespit eden malik tarafından açılacak dava ile,

 f)Sözleşmeye aykırı davranmanız ve apartman maliklerini rahatsız edici yasada
 belirlenmiş aşırı davranışlardan dolayı, bu aykırılık ve aşırılıklarınızı gidermeniz yazılı
 ihtar yoluyla istenmesine rağmen, gidermez iseniz, mahkeme yoluyla,

 g)Aynı şehir ya da belediye hudutları dahilinde sizin ya da eşinizin adına kayıtlı bir
 konutunuz varsa, kiralanan konutun maliki tarafından açılacak dava ile tahliye
 edilirsiniz.

 Kiraladığınız yeri hangi hallerde tahliye edebilirsiniz?

 Kiracı olduğunuz yerden gelişi güzel çekip gitmemelisiniz;

 a)Kira sözleşme süreniz bitmeden 15 gün önce yazılı olarak kiraya verene tahliye
 edeceğinizi bildirip, anahtarı teslim ederek,

 b)Tahliye edeceğinizi, sözleşmede belirlenen sürede ya da makul bir süre öncesi (en
 az bir ay önce) tahliye edeceğinizi yazılı olarak bildirip, anahtarınızı da (mümkünse
 yazılı bir belge ile) teslim edip, karşılıklı sözleşmenizi feshederek,

 c)Kiraladığınız yerde, kullanmanıza engel bir durum oluştuğunda, bunu gidermesi için
 kiraya verene ihtar ederek, makul bir süre tanıdıktan (en az 15 gün ya da o işin
 yapılma süresi kadar) sonra, tazminat talebi ile birlikte, sözleşmenin feshini
 mahkemeden isteyerek tahliye edebilirsiniz.

 Yabancı uyruklular gayrimenkul mülkiyetini nasıl kazanırlar?

 Türk vatandaşlarına, Türkiye’de mülk edinecek yabancı’nın uyruğu olduğu ülke
 sınırları içerisinde mülk edinme hakkı tanınmışsa, yabancı da Türkiye’de diğer yasal
 kısıtlılıklar saklı kalmak koşulu ile mülk edinebilir. Diğer kısıtlamalar, Köy Kanunu ve
 Askeri Yasak Mıntıkalar Kanununu ile getirilmiştir. Turizmi Teşvik Yasası
 kısıtlamaların bir kısmını kaldırmaktadır.

 Yabancı uyruklu kişi hakkında ayrıca istihbarat yapıldıktan sonra tapuda devir işlemi
 gerçekleştirilmektedir.